11月18日，北京、上海兩地發(fā)布樓市新政，住房交易優(yōu)惠稅收政策正式落地，同一天宣布將取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。那么，這幾天，很多人都在問，到底什么算普宅和非普宅？既然說是取消，為什么新政策里還會(huì)區(qū)分140平方米以上還是以內(nèi)呢？

01 什么算普宅和非普宅？

對(duì)于普通住宅和非普通住宅的定義，當(dāng)前各地的標(biāo)準(zhǔn)并不完全一致，大多是根據(jù)住宅小區(qū)的建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格等條件進(jìn)行劃分。

一般來說：

① 容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。

② 非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等，面積普遍都是在140平方米以上。

由于有了普通住宅與非普通住宅的區(qū)分，所以以往購房者在購房時(shí)，會(huì)在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異。

在二手房交易中，普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。

按現(xiàn)行政策，個(gè)人出售2年以上的普通住房，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差額增值稅，稅率為5%。有專家就表示，北京目前仍有約30%的住宅被認(rèn)定為非普通住房。

02新政策的“140平方米”標(biāo)準(zhǔn)意味著什么？

這一次政策里說的取消，實(shí)際上主要是指增值稅和個(gè)稅部分，以前出售住房繳納增值稅和個(gè)人所得稅，對(duì)普宅和非普宅有不同的要求，現(xiàn)在都取消了，只要購買2年以上的，就免征增值稅，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房，就免征個(gè)人所得稅。

比如，增值稅過去最高為5%，新政實(shí)施后，房屋持有滿兩年可以免稅?！凹僭O(shè)上海一套房子現(xiàn)在1000萬元左右，相比過去買來的價(jià)格，它已經(jīng)漲了500萬元左右。按照過去的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，漲的要乘以5%的增值稅費(fèi)，也就是25萬元。按照新政策，只要房東持有2年，就不需要交這25萬元的費(fèi)用，降低了房東出售二手房的稅費(fèi)成本?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)介紹說。

說到這里，可能有人會(huì)疑惑，既然說取消了，為何收取住房契稅還要區(qū)分多大面積呢？這就是這次新政策當(dāng)中的另一個(gè)調(diào)整的地方。

新政策中，契稅的收取與面積有關(guān)，分為首套房140平方米以內(nèi)和以上、二套房140平方米以內(nèi)和以上。也就是說，“140平方米”是征稅的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，并不是普宅和非普宅的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)新政策，在個(gè)人購買住房契稅方面，個(gè)人購買家庭唯一住房：

面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購買家庭第二套住房：

面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；

面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮介紹：“上海的契稅從最高的3%下調(diào)到1%，比如在上海購買一套總價(jià)為1000萬元左右的住宅，契稅就從原來最高需要交30萬元，降低到現(xiàn)在最少交10萬元左右，減少了將近20萬元?！?

03已交房或正在買房稅費(fèi)如何執(zhí)行？

《通知》規(guī)定自2024年12月1日起施行，在此前，個(gè)人銷售、購買住房涉及的個(gè)人所得稅、增值稅和契稅，尚未申報(bào)繳納的，符合相關(guān)規(guī)定亦可享減稅優(yōu)惠。

對(duì)于已經(jīng)交房或最近正在買房的，這個(gè)稅費(fèi)會(huì)如何執(zhí)行？專家表示，如果相關(guān)稅款已經(jīng)交到稅務(wù)部門，原則上是不能退的。如果購房者在12月1日以后再交相關(guān)稅費(fèi)就可以享受這次優(yōu)惠。

此外，專家表示取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，跟中介費(fèi)用并無關(guān)聯(lián)。

隨著政策的落地，政策的利好必然會(huì)持續(xù)釋放，降低交易成本、促進(jìn)新房二手房交易、增強(qiáng)買房人買大房子的意愿，后續(xù)市場(chǎng)反應(yīng)我們將繼續(xù)關(guān)注。

▌編輯：同辰建筑

▌來源：央視網(wǎng)